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最近,有关《民法典》的话题火了!


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在《民法典》中,对不少人们习以为常的观念,进行了重新的界定,引起了人们的广泛议论,地产领域自然也不例外。此次在《民法典》中,有关居住权的定义与解释,让不少人的置业观都发生了变化,这是为什么呢?


《民法典》:居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。

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通常来说,我国的房屋所有权、土地使用权合二为一。人们购买房屋后,对房屋本身享有所有权,对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权,住宅70年产权到期可自动续期。

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那么,这个所谓的“居住权”,又意味着什么呢?



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简单来说,居住权可以变相理解为,一种不可继承、买卖的房屋“所有权”,之所以带引号,是因为真正的所有权并不在于具有居住权的人。但是由于房屋的特殊属性,实际居住者在某种意义上,所拥有的房屋支配权,与房屋真正的所有权是几乎对等。 


比如说,有许多房产纠纷案件,就是实际居住人并不具备房产所有权导致的,相信类似的例子大家见过很多。而根据新规,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。


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这也就是说,房子只要设立了“居住权”,即使没有房产证,也可长时间乃至终生居住。而新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。


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这下可就热闹了,会不会以后会出现,我买的房子被别人先住进去了,所以我的房子就不再是我的房子的情况发生呢?


别急,先看明白官方的定义。据介绍,居住权的期限,可以自行设立,5年、10年、20年均可,也可是终生。如果是终生有效,那么不到去世,居住权就不会消失。但居住权须由房主以书面形式订立合同,同时向登记机构进行登记设立,所有人对此拥有决定权。



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也就是说,不是长期居住就能获得“居住权”。比如前不久非常热门的深圳女买房事件,因为自己过了28年才想起来自己有套房子,而房子本身已经有住户在里面住了十多年,从而让房子的归属显得有些莫名其妙。

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根据居住权的定义,即便住的再久,只要业主只要没有主动设立“居住权”,那么居住权益就不成立。


所以,居住权到底会影响哪些方面呢?



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举个例子,许多家庭的房产纠纷,都是因为口头承诺不具备法律效力导致的。比如说父辈承诺将房子借给亲戚住,结果过世后,子辈并不认可这种承诺的情况,可以说是非常多见的。


还有比较极端的情况,有一些老人过世前,并没有将房屋过继给伴侣,结果导致自家的孩子将父母赶出房屋的情况。如今确定了居住权的设立之后,将会在这些方面起到深远的影响。

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因为,如果“居住权”是终生的,居住人就可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。而因为居住人只有居住权,没有继承权,所以也不必担心房子就此“落入他人之手”。


可见,居住权的应用场景是可以非常广泛的,包括婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚房产归属等问题,都可以的得到有效的解决。


比如说,男女结婚,婚前财产为个人所有,要不要加名,往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在,提供了新的解决方案:给另一方居住权,而不用让出所有权。 


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再有,公租房未来也可能会通过“居住权”加以确认,确保居住人利益。


还有就是“以房养老”的问题,最近几年,许多不法机构利用“以房养老”的名义,骗取老人的房产,最终赔了房子又失去了住所。但如果在签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,不到去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身。 



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显然,居住权的存在,能够保障部分弱势群体的权益,但也必然对房地产市场带来相当影响。但不可否认的是,居住权也会让房产交易变得更加复杂。 过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来,房产查册,还要看是否存在“居住权”,一旦存在居住权,房产交易就不是那么简单了。 


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向阳律师,西政法律专业,四川哲涛律师事务所律师、主任。1986年即从事法律专业工作,1989年考取律师资格一直从事专职律师工作。在长期的律师工作中坚持认真务实,诚信为民。

向阳律师勇于开拓进取,办案能力突出,有较强的综合素质。在办理大量疑难民事、经济、刑事、行政案件中,积累了丰富的实践经验,建立了良好的执业律师人际关系,树立了良好的职业形象,受到了业界和当事人的一致好评。2005年评选为泸州市法律援助先进个人。2007年评为泸州市十佳诚信律师,2008年评为泸州市法律服务示范岗。向阳律师愿意成为您的朋友,为您的工作、生活提供相关的法律服务。
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